14/08/2025
Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων: Ευκαιρίες, Προβληματισμοί και Προκλήσεις
Η σταδιακή ενεργοποίηση της νέας πλατφόρμας του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων ξεκινά μέσα στο 2025, με πλήρη εφαρμογή στις αρχές του 2026. Η πλατφόρμα θα αντλεί στοιχεία από την ΑΑΔΕ, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) και τον ΔΕΔΔΗΕ, ενώ θα συνδέεται με τις βάσεις δεδομένων πολλών κρατικών φορέων, χρησιμοποιώντας ως βασικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Πρόκειται για ένα ολοκληρωμένο σύστημα που θα επιτρέπει αυτόματους ελέγχους και διασταυρώσεις στοιχείων για περισσότερους από 7 εκατομμύρια φορολογούμενους, με στόχο τον εντοπισμό παραβάσεων στην ακίνητη περιουσία. Παράλληλα, θα διευκολύνει τους πολίτες στην ταχύτερη επίλυση θεμάτων που αφορούν τα ακίνητά τους.
Ωστόσο, η λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αναδεικνύει κρίσιμα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα που αφορούν αυθαίρετα, αλλαγές χρήσης σε κτίρια, οικοδομικές άδειες, απαιτήσεις πυροπροστασίας και αντισεισμικούς κανονισμούς. Τα θέματα αυτά εντείνουν την αβεβαιότητα σχετικά με τη νομιμότητα υφιστάμενων κατασκευών ή χρήσεων και επιφέρουν πρόσθετες δαπάνες στους ιδιοκτήτες για μελέτες, δηλώσεις και διορθώσεις. Παράλληλα, μεταφέρονται ευθύνες και κόστη στους επαγγελματίες του τεχνικού κλάδου, με τους μηχανικούς να λαμβάνουν τον ρόλο του ψηφιακού διεκπεραιωτή.
α. Κενά στον Θεσμικό και Οργανωτικό Σχεδιασμό
Η υποχρέωση των πολιτών και επιχειρήσεων να επαναλαμβάνουν δηλώσεις σε πολλαπλές πλατφόρμες (όπως Κτηματολόγιο, δηλώσεις επιφανειών στους ΟΤΑ) αποκαλύπτει την έλλειψη ενός ενιαίου και ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος.
Η διοίκηση επιλέγει την αποσπασματική δημιουργία νέων ψηφιακών εργαλείων, αντί να υιοθετηθεί μια συνεκτική και πλήρως διαλειτουργική λύση. Αυτή η προσέγγιση όχι μόνο αυξάνει τον διοικητικό φόρτο για πολίτες και επιχειρήσεις, αλλά και περιορίζει τον επιστημονικό ρόλο των μηχανικών, μετατρέποντάς τους σε εκτελεστικούς υπαλλήλους αντί να αξιοποιούνται στον σχεδιασμό, την εποπτεία και την τεχνική τεκμηρίωση. Ταυτόχρονα, μεταφέρει σε αυτούς ευθύνες και κόστη, χωρίς να τους παρέχει την απαραίτητη θεσμική υποστήριξη.
β. Κοινωνικοοικονομικές Επιπτώσεις
Η εισαγωγή του νέου μητρώου συνδέεται με την υποχρεωτική δήλωση της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου. Αν η ρύθμιση αυτή δεν συνοδευτεί από ουσιαστική αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για τις χρήσεις γης και την αυθαίρετη δόμηση, υπάρχει κίνδυνος:
- Μαζικών αλλαγών στις κατηγορίες χρήσης (π.χ. από κατοικία σε βραχυχρόνια μίσθωση ή επαγγελματική εκμετάλλευση), με αποτέλεσμα την επιβολή κυρώσεων και προστίμων στους ιδιοκτήτες.
- Ενίσχυσης της αβεβαιότητας σχετικά με τη νομιμότητα υφιστάμενων κτισμάτων ή χρήσεων.
- Πρόσθετης οικονομικής επιβάρυνσης για μελέτες, δηλώσεις και διορθώσεις, γεγονός που πλήττει ιδιαίτερα τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
γ. Αναγκαιότητα Συνολικού Σχεδιασμού
Η ορθολογική οργάνωση των δεδομένων του δομημένου χώρου είναι κρίσιμη για τη βιώσιμη ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και τη δίκαιη φορολόγηση. Για να επιτευχθεί αυτό, απαιτείται:
- Δημιουργία ενιαίας ψηφιακής υποδομής που θα διασυνδέει όλα τα υφιστάμενα μητρώα και πλατφόρμες (Κτηματολόγιο, ΤΑΠ, ΔΕΗ, Ε9, e-Άδειες, myProperty κ.ά.).
- Απλοποίηση των διαδικασιών με αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις στοιχείων και κατάργηση των πολλαπλών δηλώσεων.
- Αναβάθμιση του ρόλου των μηχανικών ως τεχνικών συμβούλων, με θεσμική κατοχύρωση του έργου τους στον ψηφιακό μετασχηματισμό της διαχείρισης γης.
δ. Τεχνικά Ζητήματα Αλλαγής Χρήσης
Πρέπει να εξεταστεί με προσοχή η λειτουργία δραστηριοτήτων σε κτίρια με διαφορετική οικοδομική πρόβλεψη από την τρέχουσα χρήση τους. Παραδείγματα αποτελούν κτίρια με άδεια για κατοικία ή γραφεία που φιλοξενούν πλέον φροντιστήρια, ιατρεία, χώρους αισθητικής ή άλλες επαγγελματικές δραστηριότητες.
Σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να προκύψουν:
- Ασυμβατότητες με τις απαιτήσεις του Ελληνικού Αντισεισμικού Κανονισμού (ΕΑΚ).
- Πρόσθετες απαιτήσεις πυροπροστασίας ανάλογα με τη χρήση.
- Ζητήματα τήρησης κανονισμών κοινής ησυχίας (ωράρια, θόρυβος).
Η παράβλεψη αυτών των παραμέτρων μπορεί να οδηγήσει σε νομικές διενέξεις, πολεοδομικές παραβάσεις και κινδύνους ασφάλειας για ιδιοκτήτες και χρήστες.
Τι προτείνεται
Με βάση τα παραπάνω, προτείνονται:
- Ενοποίηση όλων των ψηφιακών μητρώων σε ένα πλήρως διαλειτουργικό σύστημα με έλεγχο πληρότητας και αυτόματες διασταυρώσεις.
- Θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του μηχανικού ως τεχνικού εγγυητή της ακρίβειας των δηλώσεων, με σαφές πλαίσιο ευθυνών και αμοιβών.
- Αποφυγή τιμωρητικής λογικής, με μεταβατική περίοδο προσαρμογής και παροχή τεχνικής υποστήριξης στους πολίτες.
- Ενεργός συμμετοχή του ΤΕΕ στον σχεδιασμό και την εποπτεία του έργου, για τεχνική τεκμηρίωση και κοινωνική αποδοχή.
- Έκδοση εξειδικευμένων τεχνικών οδηγιών για αλλαγές χρήσης, πυροπροστασία, αντισεισμικές απαιτήσεις και όρια θορύβου.
Λειτουργία της Νέας Πλατφόρμας Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων
Η πλατφόρμα του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων θα συνδέεται και θα αλληλεπιδρά με όλα τα υφιστάμενα ψηφιακά συστήματα του Δημοσίου που περιέχουν στοιχεία για την ακίνητη περιουσία, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο σημείο το πλήρες προφίλ κάθε ακινήτου στη χώρα.
Μέσω αυτής, οι αρμόδιες υπηρεσίες θα ενημερώνονται αυτόματα για κάθε μεταβολή στην ιδιοκτησία ή στα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, εξαλείφοντας την ανάγκη πολλαπλών δηλώσεων σε διαφορετικές δημόσιες αρχές και μειώνοντας τη γραφειοκρατία. Η λειτουργία της θα επιτρέπει γρήγορες συναλλαγές και θα ενισχύει τους ελέγχους, δίνοντας τη δυνατότητα εντοπισμού αδήλωτων ακινήτων ή μη καταγεγραμμένων τετραγωνικών μέτρων.
Το σύστημα θα βασίζεται στη διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων κρατικών φορέων, με κεντρικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Με την ολοκλήρωση του έργου, κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί, μέσω απλής συναίνεσης στο gov.gr, να παραχωρεί ψηφιακή πρόσβαση στα στοιχεία του ακινήτου του, διασφαλίζοντας την ταχύτητα και τη νομική ασφάλεια των συναλλαγών.
Η πλατφόρμα δεν θα απαιτεί εκ νέου υποβολή στοιχείων από τους πολίτες. Οι βάσεις δεδομένων του Κτηματολογίου, της ΑΑΔΕ, του ΔΕΔΔΗΕ, του ΤΕΕ, των πολεοδομιών και των δήμων θα επικοινωνούν αυτόματα, ώστε κάθε αλλαγή σε μία υπηρεσία να ενημερώνει όλες τις υπόλοιπες.
Στην ενιαία βάση δεδομένων θα συγκεντρωθούν μεταξύ άλλων:
- Οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) από το Κτηματολόγιο.
- Οι Αριθμοί Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) από την ΑΑΔΕ (μέσω των δηλώσεων Ε9).
- Οι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ.
- Οι αριθμοί ασφαλιστηρίων συμβολαίων από την ΑΑΔΕ για τον μειωμένο ΕΝΦΙΑ ασφαλισμένων κατοικιών.
- Στοιχεία από υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία σχετικά με εκκρεμείς αγωγές.
- Πολεοδομικές άδειες από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ).
Όλοι οι αρμόδιοι φορείς του Δημοσίου –συμπεριλαμβανομένων δήμων και πολεοδομιών– θα έχουν πρόσβαση στα δεδομένα, ώστε να επαληθεύουν την ορθότητα των δηλώσεων των ιδιοκτητών και να ελέγχουν εάν τα ακίνητα είναι ασφαλισμένα.
Η πλατφόρμα θα επιτρέπει τη σύγκριση δηλωμένων στοιχείων μεταξύ διαφορετικών φορέων (π.χ. τετραγωνικά μέτρα στο Κτηματολόγιο, στην ΑΑΔΕ, στον ΔΕΔΔΗΕ ή στην πολεοδομία), εντοπίζοντας τυχόν αποκλίσεις που μπορεί να υποδηλώνουν φοροδιαφυγή, μη καταβολή δημοτικών τελών ή ανακρίβειες σε οικοδομικές άδειες και δηλώσεις αυθαιρέτων.
Τέλος, θα είναι εφικτός ο έλεγχος αν ακίνητα φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 ευρώ είναι ασφαλισμένα. Σε περίπτωση που δεν διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη, το κράτος δεν θα εγκρίνει αποζημιώσεις για ζημιές από φυσικές καταστροφές, όπως πυρκαγιές, πλημμύρες ή σεισμούς.
